【お客様相談事例】マンションを買い替えたいけど、先に売るべき？売却と購入の順番をどう決める？

「今のマンションを売って、もう少し広い家に買い替えたい」

そう考えたとき、多くの方が最初に悩むのが、

「今の家を先に売るべき？それとも、新しい家を先に買うべき？」

という問題です。

先に売れば「新しい家が決まらないまま引っ越すことになったらどうしよう」と不安になります。

一方で、先に購入すると「今のマンションが思った価格で売れなかったらどうしよう」と心配になります。

買い替えは、単純に「売るか、買うか」を決めればいいものではありません。 現在のマンションの売却価格、住宅ローン残高、購入資金、引っ越し時期、売却にかけられる期間などを整理したうえで、順番を考えることが大切です。

※今回は、よくあるご相談をモデルケースとして紹介しています。実際の相談内容を参考に、一部内容を変更・構成しています。

① 今回のご相談

今回の相談者は、現在マンションにお住まいの方です。

現在の住まいに大きな不満があるわけではありませんが、家族構成やライフスタイルの変化から、

• もう少し広いマンションに住みたい
• 今より収納の多い住まいにしたい
• 現在のマンションが売れるなら買い替えを検討したい

という希望を持っていました。

そこで不動産会社への相談を考えたものの、最初の段階では、

「売却と購入、どちらから始めればいいのか分からない」

という状態でした。

② 相談者が悩んでいたポイント

詳しくお話を伺うと、悩みは「売るか買うか」だけではありませんでした。

つまり、今回必要だったのは、 「売るか買うかの答え」ではなく、「買い替え全体のお金とスケジュールを整理すること」 でした。

③ まず整理したこと

買い替えの場合、いきなり「先に売りましょう」「先に買いましょう」と決めるのはおすすめできません。

まず、次の項目を確認しました。

現在のマンションはいくらくらいで売れそうか

最初に確認したのは、現在のマンションの市場価格です。

ここで重要なのは、「査定価格」だけを見るのではなく、実際に周辺でどのようなマンションが売買されているのかを確認することです。

査定価格は、あくまで売却を検討する際の目安です。 実際の売却では、売り出し価格や購入希望者との交渉などによって、最終的な成約価格が決まります。

住宅ローンはどれくらい残っているか

次に確認したのが住宅ローンの残高です。

例えば、マンションが3,500万円程度で売れそうでも、住宅ローンが3,200万円残っていれば、「3,500万円がそのまま次の住宅購入に使える」というわけではありません。

売却時には仲介手数料などの諸費用も発生するため、

「売却価格」ではなく「売却後に手元に残る金額」

を考える必要があります。

新しい住まいにはいくら必要なのか

さらに、新しく購入したいマンションの価格帯も整理します。

「4,000万円くらいのマンションが欲しい」という希望があっても、物件価格だけで資金計画を考えることはできません。

購入時にも諸費用が必要になるため、 購入価格＋購入に必要な諸費用－現在の住まいを売却して手元に残る資金 という視点で考えることが大切です。

いつまでに買い替えたいのか

そして、意外と重要なのが「時期」です。

「できれば半年以内」「子どもの進学までに」「良い物件が見つかったら」など、買い替えの期限によっても選択肢は変わります。

期限に余裕がある方と、「○月までには引っ越したい」という方では、売却と購入の進め方が同じになるとは限りません。

④ 買い替えには大きく3つの進め方があります

買い替えというと、「先に売る」「先に買う」の2択に思われがちですが、実際には同時進行を含めていくつかの方法があります。

選択肢① 今のマンションを先に売却する【売却先行型】

資金面を重視するなら、比較的安心感のある方法です。

選択肢② 新しいマンションを先に購入する【購入先行型】

「どうしても欲しい物件が見つかった」という場合には魅力的な方法ですが、現在のマンションの売却見込みを事前に確認しておくことが重要です。

選択肢③ 売却と購入を並行して進める【同時進行型】

実際には、この「売却と購入を並行して進める」という方法を検討される方も少なくありません。

⑤ 「先に売る」と「先に買う」どちらがいい？

どちらが正解というわけではありません。

⑥ ホームネクサスでは、今回どう考えたか

今回のケースでは、最初から「先に売却しましょう」とは考えませんでした。

まず確認したのは、

• 現在のマンションがどの程度の価格で売却できそうか
• 住宅ローンがどの程度残っているか
• 売却後に手元に残る金額はいくらくらいか
• 次に購入したいマンションの価格帯はいくらか
• 買い替えを急ぐ必要があるのか

という点です。

そのうえで、

「現在のマンションを売った場合、次の住まいにどこまで予算をかけられるのか」

を整理しました。

また、売却と購入を同時に進める場合についても、どのようなタイミングで動けばよいのかを確認しました。

買い替えの場合、物件そのものだけではなく「売却・購入・引っ越しを一本のスケジュールとして考える」ことが重要だからです。

⑦ 最終的にどうなったか

今回のモデルケースでは、すぐに購入物件を決めることも、すぐに売却を依頼することもしませんでした。

まず現在のマンションについて市場価格を確認し、売却した場合に手元に残る金額を把握するところから始めました。

そのうえで、希望する新居の価格帯を考え、

「このくらいの価格で現在のマンションが売れれば、これくらいの物件まで検討できる」

という資金計画を整理しました。

その結果、相談者は「先に売るか、先に買うか」をすぐに決めるのではなく、まず売却相場を把握したうえで、希望するマンションを探していくことになりました。

つまり、相談した時点では「売却する」と決めていなかったということです。

⑧ この相談事例から分かること

1．買い替えは「売る・買う」だけで考えない

買い替えでは、現在の住まいの売却、新居の購入、住宅ローン、諸費用、引っ越しまでをまとめて考える必要があります。

2．査定価格ではなく「手元に残る金額」を見る

マンションの査定価格が3,000万円だったとしても、そこから住宅ローンの残高や売却にかかる諸費用などを考える必要があります。

買い替えでは、 「いくらで売れるか」だけでなく「売った後にいくら残るか」 を見ることが重要です。

3．先に買う場合は「売れなかった場合」を考えておく

先に新居を購入する場合、現在のマンションが想定より長く売れなかった場合や、価格を下げる必要が生じた場合についても考えておく必要があります。

4．先に売る場合は「新居が見つからなかった場合」を考える

先に売却する場合は、売却後すぐに希望する物件が見つかるとは限りません。

仮住まいや引っ越し費用なども含めて考えると、単純に「先に売れば安心」とも言い切れません。

5．売却を決める前に相談してもいい

これが今回、最もお伝えしたいポイントです。

不動産会社への相談というと、

「売却を決めてから査定を依頼するもの」

と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、実際には、 「まだ売るかどうか決めていないけれど、今売ったらいくらくらいなのか知りたい」 という段階で相談しても問題ありません。

⑨ ホームネクサスからのアドバイス

特に城東区でマンションの買い替えを考えている場合、同じマンション内や近隣マンションへの住み替えなど、地域内での買い替えを検討されるケースもあります。

その場合も、現在のマンションの売却相場と、次に購入するマンションの価格帯を同時に確認しておくと、より具体的な判断がしやすくなります。

⑩ まとめ｜買い替えは「先に売る・先に買う」だけでは決まらない

マンションの買い替えでは、

• 今のマンションを先に売る
• 新しいマンションを先に買う
• 売却と購入を並行して進める

など、いくつかの方法があります。

どの方法が適しているかは、現在のマンションの売却価格、住宅ローン残高、新居の購入予算、売却期限、引っ越し時期などによって変わります。

大切なのは、「売ること」や「買うこと」を先に決めるのではなく、まず数字と条件を整理することです。

「今のマンションはいくらくらいで売れそうなのか？」

「売ったら住宅ローンを返済して、いくらくらい手元に残りそうなのか？」

「その金額なら、次にどのくらいの価格のマンションを購入できそうなのか？」

ここまで分かるだけでも、買い替えに対する不安はかなり整理できます。

そして、まだ売却を決めていなくても、現在の価格を知るために査定や相談を利用することはできます。

よくあるご質問

Q1．マンションの買い替えでは、先に売るべきですか？

必ずしも先に売る必要はありません。資金計画を重視するなら先に売る方法、新居を確保したいなら先に買う方法、売却と購入を並行する方法があります。住宅ローン残高や購入予算などを確認して判断することが大切です。

Q2．住宅ローンが残っていてもマンションを買い替えできますか？

可能なケースはあります。ただし、現在の住宅ローン残高と売却価格の関係、新しい住宅ローンの借入条件などを確認する必要があります。まずは現在のローン残高と売却想定価格を整理することが重要です。

Q3．買い替えを考えているだけで、まだ売るつもりがなくても査定できますか？

はい。現在の市場価格を知るために査定を利用することはできます。売却するかどうかを決める前に、価格を把握しておくことで買い替えの資金計画を考えやすくなります。

Q4．先にマンションを購入すると、今の家が売れなかった場合はどうなりますか？

購入資金や住宅ローンの状況によっては、現在の住宅ローンと新しい住宅ローンの負担が重なる可能性があります。購入前に「想定より安くしか売れなかった場合」や「売却まで時間がかかった場合」も含めて資金計画を確認しておくことが大切です。

Q5．買い替えの相談をすると、必ず売却を勧められますか？

必ずしも売却する必要はありません。買い替えを検討している段階では、現在の価格や購入予算、売却・購入それぞれのメリットと注意点を整理したうえで、ご自身に合った方法を判断することが大切です。