2LDK・3LDK・4LDKで価格差はある？｜城東区のマンション成約データ直近3年の757件を分析

「2LDKと3LDKでは、どちらの方が高く売れる？」

「4LDKなら、やっぱり3LDKより高く売れる？」

マンションを売却するとき、間取りは価格を考えるうえで気になる条件の一つです。

ただし、実際のマンション価格は間取りだけで決まるわけではありません。専有面積や築年数、駅からの距離、階数、向き、エリア、マンション自体の特徴など、さまざまな条件が関係します。

そこで今回は、大阪市城東区の中古マンション成約データ757件をもとに、2LDK・3LDK・4LDKで実際にどの程度の価格差があるのかを確認しました。

単純に「4LDKの方が高い」という結果だけを見るのではなく、坪単価や専有面積も合わせて比較します。

今回の分析条件

※「2SLDK」「2ＬＤＫ」などの表記ゆれを整理し、同じ部屋数のグループとして集計しています。

データから見る2LDK・3LDK・4LDKの成約価格

まず、2LDK・3LDK・4LDKの成約状況を比較してみます。

成約価格では4LDKが最も高い

成約価格の中央値を見ると、

2LDK：2,980万円
↓
3LDK：3,600万円
↓
4LDK：4,152.5万円

となっています。

2LDKと比較すると、3LDKは620万円、4LDKは1,172.5万円高い結果でした。

この数字だけを見ると、「部屋数が多いほどマンション価格も高い」と感じるかもしれません。

しかし、ここで重要なのが専有面積の違いです。

4LDKの価格が高いのは、間取りだけが理由ではない

今回のデータでは、専有面積の中央値にも大きな違いがあります。

2LDKから3LDKでは専有面積の中央値が69.02㎡となり、2LDKの63.25㎡より広くなっています。

さらに3LDKから4LDKになると、専有面積の中央値は88.45㎡まで広がります。

つまり、4LDKは今回のデータでは、そもそも広い住戸が多いという特徴があります。

そのため、4LDKの成約価格が高いことを「4LDKという間取りそのものの価値」と考えるのは適切ではありません。

専有面積が大きいことが、成約価格の差に影響している可能性があります。

坪単価で見ると、成約価格とは違う結果に

間取りによる価格差を見るとき、もう一つ確認したいのが坪単価です。

成約価格では、

4LDK ＞ 3LDK ＞ 2LDK

という順番でした。

ところが坪単価を見ると、

3LDK ＞ 4LDK ≒ 2LDK

となります。

これは、マンションの価格を見るときに「総額」だけではなく、「どのくらいの広さの住戸なのか」を合わせて見る必要があることを示しています。

専有面積を60～80㎡にそろえると、差はどうなる？

では、間取り以外の条件を少しそろえてみると、結果はどうなるのでしょうか。

今回の分析では、2LDK・3LDK・4LDKを比較しやすくするため、専有面積を60～80㎡に限定した比較も行いました。

ここでは、全体を比較したときとは見え方が変わります。

60～80㎡という比較的近い面積帯に限定すると、2LDK・3LDK・4LDKの成約価格には、全体集計ほど大きな差はありません。

特に4LDKは11件とサンプル数が少ないため、この数字は参考値として見る必要があります。

それでも、全体集計で4LDKの成約価格が高かった背景には、専有面積の大きさが影響している可能性があることが分かります。

築年数にも間取りごとの違いがある

価格差を考えるときは、専有面積だけでなく築年数にも目を向ける必要があります。

築年数の中央値は、

• 2LDK：33年
• 3LDK：25年
• 4LDK：23年

でした。

今回のデータでは、3LDK・4LDKの方が2LDKより比較的新しい物件が多くなっています。

そのため、3LDK・4LDKの成約価格が高い背景には、間取りだけでなく築年数の違いも含まれている可能性があります。

このように、同じ城東区のマンションであっても、間取りごとに専有面積や築年数などの条件が異なります。

一つの条件だけではマンション価格は決まらない

今回の分析で分かるのは、間取りによって成約価格に差があるという事実です。

しかし、その差を「3LDKだから高い」「4LDKだから高い」と一つの条件だけで説明することはできません。

例えば今回のデータでは、4LDKは専有面積の中央値が88.45㎡です。

一方、2LDKは63.25㎡、3LDKは69.02㎡でした。

また、築年数の中央値も2LDKが33年、3LDKが25年、4LDKが23年と異なっています。

さらに実際のマンション売却では、

• 専有面積
• 築年数
• 駅からの距離
• 階数
• 向き
• エリア
• マンション自体の特徴
• 室内状態
• 周辺の競合物件

など、さまざまな条件を組み合わせて考える必要があります。

そのため、「城東区の3LDKの相場は○万円だから、自分の3LDKも○万円」という考え方だけでは、個別のマンションの価格を適切に判断することは難しいでしょう。

マンション売却を考える際のポイント

今回の成約データから、マンションを売却するときに意識したいポイントを整理すると、次のようになります。

1．間取りだけで相場を判断しない

2LDK・3LDK・4LDKでは成約価格に差がありましたが、専有面積や築年数にも違いがありました。

間取りは重要な条件の一つですが、それだけで価格を決めることはできません。

2．成約価格と坪単価の両方を見る

成約価格は実際に取引された価格の総額です。

一方、坪単価は専有面積などを基準に価格を比較するための指標です。

今回も、成約価格では4LDKが最も高かった一方、坪単価では3LDKが最も高くなりました。

このように、同じデータでも見る指標によって分かることが変わります。

3．できるだけ条件の近い成約事例を見る

地域全体の平均や中央値だけを見るよりも、自分のマンションと専有面積や築年数、駅距離などの条件が近い成約事例を確認する方が、売却価格を考えるうえでは参考になります。

4．データの件数にも注意する

今回の全体データでは、2LDKが185件、3LDKが420件、4LDKが62件でした。

また、60～80㎡に限定した場合、4LDKは11件です。

特に件数が少ないグループについては、数字をそのまま一般化せず、参考値として見ることが大切です。

では、自分のマンションなら？

ここまで見ると、「では、自分のマンションはいくらくらいになるのだろう？」と気になる方もいると思います。

今回の分析から分かるのは、城東区全体では2LDK・3LDK・4LDKで成約価格に差があるということです。

ただし、実際の売却価格を考える場合には、間取りだけでなく、そのマンションの専有面積や築年数、駅距離、階数、向きなどを合わせて見る必要があります。

例えば同じ3LDKでも、条件が異なれば成約価格が同じになるとは限りません。

そのため、自分のマンションの価格を考える際には、「城東区の3LDKはいくらか」ではなく、「自分のマンションと条件の近い成約事例はいくらだったか」という視点が重要です。

ホームネクサスの考え方

ホームネクサスでは、平均相場だけでマンション価格を判断しません。

実際の成約データや、条件の近い成約事例を確認しながら、現在の価格を考えることを重視しています。

今回の分析でも、2LDK・3LDK・4LDKという間取りだけを比較すると、4LDKの成約価格が最も高くなっていました。

しかし、坪単価や専有面積まで確認すると、見え方は変わります。

不動産価格は、一つの数字だけでは判断できません。

地域全体のデータを参考にしながら、個別の条件に近い事例を重ねて見ていくことが、より納得しやすい価格判断につながると考えています。

よくある質問

Q1．3LDKと4LDKなら、4LDKの方が高く売れますか？

成約価格の中央値では4LDKの方が高くなっていますが、間取りだけが理由とは言えません。

今回のデータでは、4LDKの専有面積中央値が88.45㎡、3LDKが69.02㎡でした。専有面積などの条件にも大きな違いがあるため、「4LDKだから高い」とは断定できません。

Q2．坪単価で見ると、どの間取りが高いですか？

今回のデータでは3LDKが最も高く、坪単価中央値は170万円/坪でした。

2LDKは153万円/坪、4LDKは154.5万円/坪です。成約価格の順位とは異なる結果になっています。

Q3．同じ3LDKなら、城東区では同じくらいの価格で売れますか？

同じ3LDKでも、同じ価格になるとは限りません。

専有面積、築年数、駅距離、階数、向き、エリア、マンション自体の特徴など、さまざまな条件が異なるためです。

Q4．マンションの売却価格を考えるとき、坪単価だけ見ればいいですか？

坪単価だけで判断することはおすすめできません。

坪単価は物件同士を比較するための指標の一つです。実際の売却価格を考える際には、成約価格や専有面積、築年数、駅距離なども合わせて確認する必要があります。

Q5．今回のデータだけで、自分のマンションの売却価格を決められますか？

今回のデータだけで個別のマンションの売却価格を決めることはできません。

城東区全体の傾向を把握する資料として活用し、実際には条件の近い成約事例や現在の競合物件なども合わせて確認する必要があります。

まとめ｜間取りだけではマンション価格は判断できない

今回、大阪市城東区のマンション成約データ757件をもとに、2LDK・3LDK・4LDKの価格を比較しました。

成約価格の中央値は、

2LDK：2,980万円
3LDK：3,600万円
4LDK：4,152.5万円

でした。

一方、坪単価の中央値は、

2LDK：153万円/坪
3LDK：170万円/坪
4LDK：154.5万円/坪

です。

この結果から、成約価格では4LDKが最も高いものの、坪単価では3LDKが最も高いことが分かります。

また、4LDKは専有面積の中央値が88.45㎡と、2LDKの63.25㎡、3LDKの69.02㎡より広くなっています。

そのため、今回のデータからは「4LDKだから高い」と単純に判断するのではなく、専有面積や築年数など、複数の条件が価格差に影響している可能性があると考えるのが適切です。

マンション売却の価格を考えるときは、地域全体の相場だけを見るのではなく、自分のマンションと条件の近い成約事例を確認することが大切です。

監修者