中古マンションの価格は何で変わる？城東区の成約データから改装状況・方角・階数を分析

「南向きのマンションは高く売れる」「改装済みの部屋なら価格も高くなる」

中古マンションの売却を考えるとき、このような話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

確かに、日当たりや室内の状態は、購入を検討する方が住戸を選ぶ際の判断材料になります。しかし、実際の成約価格は、方角や改装状況だけで決まるわけではありません。

そこで今回は、大阪市城東区の中古マンション成約データから、

　　　リバーカントリーガーデン京橋

　　　タイムズピーススクエア

　　　関目グリーンハイツ

　　　プライムコート関目パークホームズ

の4物件群を取り上げ、価格差が生まれる背景を考えます。

今回確認したのは、2024年1月11日から2026年9月11日までの成約事例84件です。改装状況を最初に確認したうえで、方角や階数、専有面積などの違いにも注目します。

1．まず確認したいのは、改装状況による価格差

今回のデータで最初に注目したいのは、方角ではなく、室内の改装状況です。

特に築年数の古い関目グリーンハイツでは、購入後にリフォームが必要な住戸と、改装済みの住戸では、買主が想定する追加費用や入居までの手間が異なる可能性があります。

今回の84件を改装済か、そうでないかを整理すると、次のようになりました。

改装の有無	件数
改装済	11件
改装なし（過去に改装歴あり）	73件

2．関目グリーンハイツでは、改装状況による違いが目立つ

関目グリーンハイツは、今回取り上げた物件のなかでも築年数が古く、成約時築年数はおおむね47～49年です。

同じマンション群のなかでも、改装済の住戸と、改装履歴のない住戸では、坪単価の中央値に違いが見られました。

棟	改装欄の記載	件数	坪単価中央値
B棟	改装済	3件	117万円/坪
	改装なし	5件	89万円/坪
C棟	改装済	2件	105万円/坪
	改装なし	3件	62万円/坪
D棟	改装済	1件	97万円/坪
	改装なし	1件	68万円/坪

※各グループの坪単価中央値です。D棟は改装済1件・改装なし1件で、向きが確認できない成約事例もあります。件数が少ないため、参考値としてご覧ください。

この結果だけを見ると、改装済の住戸の坪単価が高い傾向にあります。

ただし、ここから「改装すれば必ず坪単価が上がる」と結論づけることはできません。改装済みの住戸は、階数や売却時期、室内の状態、設備の内容なども異なる可能性があるためです。

また、改装工事には費用がかかります。売却前に改装すれば、その費用をすべて売却価格に上乗せできるとは限りません。売却を検討する際は、改装費用と価格への影響を分けて考える必要があります。

3．ほかのマンションでも、改装済の住戸は高いのか

関目グリーンハイツだけでなく、ほかのマンションでも改装状況を確認しました。

マンション	改装欄の記載	件数	坪単価中央値
リバーカントリーガーデン京橋	改装済	3件	231万円/坪
	改装なし	20件	196万円/坪
プライムコート関目パークホームズ	改装済	1件	198万円/坪
	改装なし	12件	175万円/坪
タイムズピーススクエア ファーストゲートシティ	改装済	1件	217万円/坪
	改装なし	14件	194.5万円/坪

※タイムズピーススクエアの上表はファーストゲートシティのみの比較です。スイートガーデンシティとセントラルパークシティでは、今回のデータ上、改装済の住戸がありませんでした。

リバーカントリーガーデン京橋では、改装済の住戸3件の坪単価中央値は231万円、改装がない20件は196万円でした。

一方、改装済の住戸が3件の専有面積中央値は約65.9㎡、改装がない20件は約69.4㎡です。さらに、改装済の住戸には高層階の事例も含まれています。

つまり、坪単価の差には改装状況だけでなく、階数や住戸条件なども関係している可能性があります。改装の影響を正確に把握するには、条件の近い住戸同士を比較する必要があります。

プライムコート関目パークホームズとタイムズピーススクエアファーストゲートシティについても、改装済の成約はそれぞれ1件のみです。傾向を断定するには件数が足りず、あくまで参考値としてご覧ください。

4．南向きのマンションは本当に高く売れるのか

改装状況を確認したうえで、方角別の坪単価中央値も見てみましょう。

マンション	南向き	東向き	西向き
リバーカントリーガーデン京橋	199万円/坪 11件	209.5万円/坪 6件	195万円/坪 3件
タイムズピーススクエア 3棟合計	198万円/坪 15件	202万円/坪 7件	200.5万円/坪 8件
プライムコート関目パークホームズ	175.5万円/坪 6件	175万円/坪 5件	176万円/坪 2件

※方角が確認できる成約事例を集計しています。タイムズピーススクエアは3棟合計のため、棟ごとの条件の違いが含まれます。改装状況や階数などをそろえた比較ではありません。

この結果から分かるのは、今回の成約事例では、南向きが必ずしも最も高い坪単価になっているわけではないということです。

リバーカントリーガーデン京橋では東向きの坪単価中央値が最も高く、タイムズピーススクエアでも東向きが南向きを上回っています。一方、プライムコート関目パークホームズでは、3方向の中央値はほぼ同水準でした。

ただし、この結果をもって「東向きの方が高い」「方角は価格に関係しない」と結論づけることもできません。各方向の成約件数が異なるうえ、階数や専有面積、改装状況、眺望などの条件がそろっていないからです。

例えばリバーカントリーガーデン京橋では、東向きの成約事例に高層階の住戸が含まれています。こうした条件の違いが、坪単価の中央値に影響している可能性があります。

5．関目グリーンハイツは、棟ごとの条件も考慮する必要がある

関目グリーンハイツは、A棟が東向き、B棟とD棟が南向き、C棟が西向きという棟ごとの特徴があります。

ただし、今回のデータではA棟の成約事例は1件のみで、D棟も成約事例は2件です。棟ごとの成約件数が少ないため、方角別の価格差を判断するには限界があります。

また、D棟は南向きであっても、前面にB棟があるという個別事情があります。実際の日当たりや眺望は、方角だけでなく、前面建物との位置関係や階数によって変わる可能性があります。

つまり、同じ「南向き」という条件でも、すべての住戸が同じ評価になるわけではありません。棟や階数、前面の状況、室内状態などを確認したうえで、比較対象を選ぶことが大切です。

6．中古マンションの査定では、何を確認すればよいのか

今回の成約データから考えると、売却価格を検討する際は、方角だけを基準にするのではなく、複数の条件を合わせて比較することが重要です。

成約価格を比較する際は、できるだけ条件の近い住戸を選ぶことが大切です。条件が大きく異なる事例しかない場合は、価格差の理由を一つに決めつけず、参考情報として扱う必要があります。

また、売却前に改装するかどうかも、改装済み住戸の成約価格だけで判断することはできません。工事費用や工事期間、買主が希望する室内の仕様などを考慮し、現状のまま売り出す方法も含めて検討することが重要です。

7．まとめ：方角だけでなく、住戸ごとの条件を見て価格を考える

今回、城東区の中古マンション成約データ84件を確認したところ、南向きが必ずしも最も高い坪単価になっているわけではありませんでした。また、改装済の住戸では、坪単価中央値が高いグループも見られました。

しかし、これらは改装や方角が価格差を生んだと証明するものではありません。階数、専有面積、眺望、室内状態、成約時期など、ほかの条件も影響している可能性があります。

中古マンションの価格を考えるうえで大切なのは、「南向きだから高い」と決めつけることではなく、売却する住戸と条件の近い成約事例を確認し、価格差の理由を整理することです。

ホームネクサスでは、大阪市城東区を中心に、周辺の成約事例やマンションごとの特徴を確認しながら査定価格を検討しています。売却するかどうかを決める前に、まずは現在の相場を把握しておきたいという方も、お気軽にご相談ください。

分析対象：大阪市城東区の指定マンション成約事例84件（2024年1月11日～2026年9月11日）。本記事の中央値は今回の対象データに基づく集計値であり、将来の売却価格を保証するものではありません。