査定価格が会社ごとに違うのはなぜ？一番高い査定を選べばいい？

不動産を売却しようと思ったとき、複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって提示される査定価格が違うことがあります。

「A社は3,500万円、B社は3,800万円、C社は4,000万円。では、一番高く査定してくれた会社に頼めばいいのでは？」

このように考えるのは自然なことです。

ただし、査定価格は「その価格で売れることを保証する金額」ではありません。

大切なのは、なぜその価格になったのか、その価格で売れる可能性をどのように考えているのかを確認することです。

今回は、査定価格に差が出る理由と、査定価格を見るときに確認しておきたいポイントを、相談事例として整理します。

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今回のご相談

このようなご相談は、マンション売却を検討する際によくある疑問の一つです。

査定価格に差があること自体は、必ずしもおかしいことではありません。

むしろ重要なのは、その差が何によって生まれているのかです。

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相談者が悩んでいたポイント

• 会社によって査定価格が違う理由が分からない
• 一番高い査定価格を出した会社に依頼するべきか迷う
• 高い査定価格なら、本当にその価格で売れるのか知りたい
• 査定価格が低い会社は、安く売ろうとしているのではないかと感じる

特に難しいのは、売主側からすると「高い査定価格」が魅力的に見えることです。

しかし、査定価格が高いことと、実際の成約価格が高くなることは、必ずしも同じではありません。

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まず整理したこと

最初に整理したのは、「査定価格とは何なのか」という点です。

不動産会社が提示する査定価格は、一般的には「現在の市場環境や過去の成約事例などから考えて、この程度の価格が売却可能と考える」という価格です。

そのため、査定価格には不動産会社ごとの分析方法や判断が反映されます。

また、国土交通省の「価格査定マニュアル」などでも、宅地建物取引業者が価格について意見を述べる場合には、その根拠を明らかにすることが求められています。

つまり、単純に「いくらと査定したか」だけを見るのではなく、「なぜその価格なのか」を見る必要があります。

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なぜ不動産会社によって査定価格が違うのか？

査定価格が違う理由はいくつかあります。

 

1．査定に使う成約事例が違う

最も分かりやすいのが、比較する成約事例の違いです。

例えば同じマンションでも、

• 同じマンションの別の部屋
• 同じ駅周辺の似たマンション
• 築年数が近いマンション
• 専有面積が近いマンション
• 高層階・低層階
• 南向き・東向き・西向き・北向き
• リフォーム済み・未改装

など、条件はそれぞれ異なります。

そのため、「どの成約事例を比較対象にするか」によって査定価格が変わることがあります。

同じ地域の物件だからというだけで、そのまま比較できるわけではありません。

 

2．同じ成約事例でも、評価の仕方が違う

同じ成約事例を見ていても、その事例をどう評価するかによって査定価格は変わります。

例えば、対象物件より高層階の部屋が高い価格で売れていた場合、

「高層階だから価格が高かった」と考える会社と、 「同じマンションでこの価格で成約しているので、対象物件もある程度期待できる」と考える会社では、最終的な査定価格が変わる可能性があります。

査定価格だけを見るのではなく、「その成約事例と自分の物件は、どこが同じで、どこが違うのか」を確認することが重要です。

 

3．AIや自動査定を利用している場合がある

最近では、AIやコンピューターによる自動査定を利用するケースもあります。

AI・自動査定には、短時間で一定の基準に沿った価格を算出できるというメリットがあります。

一方で、マンションの査定では、

• 室内のリフォーム状況
• 室内の維持管理状態
• 眺望
• 日当たり
• 角部屋かどうか
• 同じマンション内で現在売り出されている物件
• 直近の成約状況
• 管理状況

など、数字だけでは十分に判断しにくい要素もあります。

そのため、AI査定だから信用できないということではありません。

AIや自動査定を一つの材料として利用し、そのうえで個別の物件状況や現在の競合物件まで確認しているかどうかが重要です。

 

4．高い成約事例を中心に選ぶことで、査定価格が高くなる場合もある

査定に使う成約事例によって価格が変わるということは、当然ながら、比較対象として高い価格の事例を多く選べば、査定価格も高くなりやすくなります。

もちろん、近い条件の物件が実際に高い価格で成約しているのであれば、それを査定に反映すること自体は問題ありません。

問題になるのは、対象物件との条件が大きく違う高額事例を、都合よく比較対象としている場合です。

例えば、対象物件よりも高層階、角部屋、南向き、リフォーム済みなど、明らかに条件の良い物件を基準にしているのであれば、その違いをどのように価格へ反映したのか説明してもらう必要があります。

 

5．媒介を受託するために、高めの査定価格を提示するケースもある

もう一つ知っておきたいのが、不動産会社が売主から媒介を受託するために、魅力的に感じられる高めの査定価格を提示するケースも考えられるということです。

例えば、複数社から査定を受けて、

となった場合、売主としては4,000万円と査定した会社が魅力的に見えるかもしれません。

ただし、4,000万円で査定したこと自体が問題なのではありません。

実際に4,000万円で売れる根拠があり、適切な成約事例や現在の市場状況から説明できるのであれば、他社より高い査定価格になることもあります。

確認したいのは、

• なぜ4,000万円なのか
• どの成約事例を参考にしたのか
• 現在の売り出し物件と比較してどうなのか
• その価格で売れるまでにどの程度の期間を想定しているのか
• 売れなかった場合、いつ・何を基準に価格を見直すのか

という部分です。

「一番高く査定してくれたから」という理由だけで会社を選ぶのではなく、「その価格に納得できる根拠があるか」を確認する。

これが査定価格を見るうえで重要なポイントです。

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査定価格・売出価格・成約価格は同じではない

査定価格を考えるとき、もう一つ注意したいのが「査定価格＝実際に売れる価格」ではないということです。

例えば、査定価格3,500万円だからといって、3,500万円で必ず売れるわけではありません。

反対に、3,800万円の査定価格を提示されたからといって、3,800万円で成約することが保証されるわけでもありません。

そのため、査定価格を見るときには、「この数字はいくらで売り出すための数字なのか」「最終的にどの程度の成約価格を想定しているのか」まで確認する必要があります。

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考えられる選択肢

複数社から査定を受けた場合、選択肢は「一番高い会社を選ぶ」だけではありません。

 

選択肢① 一番高い査定価格の会社に依頼する

高い価格で売却できる可能性が十分に説明されているのであれば、一つの選択肢です。

 

選択肢② 査定価格よりも根拠を重視して会社を選ぶ

査定価格が多少低くても、成約事例や市場状況、売却期間まで具体的に説明してくれる会社を選ぶ方法です。

 

選択肢③ すぐに売却せず、相場を確認してから判断する

売却時期に余裕があるのであれば、査定結果だけを見てすぐに媒介契約を結ぶ必要はありません。

複数社の査定内容を比較し、自分が納得してから判断する方法もあります。

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選択肢を比較するときのポイント

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ホームネクサスではどう考えたか

ホームネクサスでは、査定価格を一つの数字だけで提示するのではなく、売主様が「その価格にはどういう意味があるのか」を判断できるようにすることを重視しています。

具体的には、

この3つを分けて考えることで、「査定価格が3,500万円だから3,500万円で売る」という単純な考え方ではなくなります。

例えば、4,000万円という価格を提示する場合でも、

「4,000万円で売れると考えているのか」
「4,000万円から売り始めて、どの程度の期間を見るのか」
「反響が少なければ、いつ価格を見直すのか」

まで説明できることが重要です。

査定価格そのものよりも、その価格をどのような根拠で設定し、どのような販売戦略につなげるのか。

そこまで理解したうえで売主様自身に判断していただくことを大切にしています。

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最終的にどうなったか

このようなケースでは、「一番高い査定価格を出した会社が正解」とは限りません。

反対に、「高い査定価格を出す会社は信用できない」と決めつける必要もありません。

重要なのは、その価格を支える具体的な根拠があるかどうかです。

成約事例、物件の個別条件、現在の競合物件、売却期間、価格見直しの考え方まで確認したうえで、自分が納得できる会社を選ぶことが大切です。

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この相談事例から分かること

1. 査定価格が会社によって違うこと自体は珍しくない
2. 査定に使う成約事例によって価格は変わる
3. AIや自動査定も便利な一方、個別事情の確認が重要
4. 高い成約事例を使えば査定価格が高くなることがある
5. 媒介を受託するために高めの査定を提示するケースも考えられる
6. ただし、高い査定価格そのものが悪いわけではない
7. 最も重要なのは、査定価格の根拠を説明できるかどうか
8. 査定価格・売出価格・成約価格はそれぞれ意味が違う

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ホームネクサスからのアドバイス

複数の不動産会社から査定を受けた場合、ぜひ聞いていただきたい質問があります。

この質問をすると、査定価格だけでは分からなかったことが見えてくる場合があります。

さらに、

• 「この事例と私の物件は、どこが違いますか？」
• 「現在売り出されている競合物件と比べてどうですか？」
• 「この価格なら、どのくらいの売却期間を想定していますか？」
• 「売れなかった場合、どのタイミングで価格を見直しますか？」

と聞いてみるとよいでしょう。

査定価格が高いか低いかだけで判断するのではなく、その価格について担当者と具体的な話ができるかを確認してみてください。

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よくある質問（FAQ）

 

Q1．一番高い査定価格を出した会社に依頼するのが一番いいですか？

 

　必ずしもそうとは限りません。高い査定価格に合理的な根拠があり、その価格で売却するための販売戦略まで説明できるのであれば、高い査定価格を選択することも考えられます。重要なのは価格の高さではなく、その根拠です。

 

Q2．AI査定は信用できますか？

 

　AIや自動査定は、多くのデータをもとに短時間で価格を算出できる便利な方法です。ただし、室内状態や眺望、リフォーム状況、同じマンション内の競合物件など、個別に確認したほうがよい要素もあります。AI査定だけで判断するのではなく、担当者による確認も合わせて見ることが大切です。

 

Q3．査定価格が他社より低い会社は、安く売ろうとしているのでしょうか？

 

　必ずしもそうではありません。現実的な成約価格を重視して査定している可能性もあります。成約事例や査定の考え方を確認してみると、その会社がどのような考えで価格を設定しているのか分かりやすくなります。

 

Q4．高い査定価格を出してもらったら、その価格で売り出してもいいですか？

 

　売り出すこと自体は可能ですが、その価格で市場からどのような反応が想定されるのかを確認しておくことをおすすめします。売却期間や価格見直しの基準まで事前に確認しておくと、売り出した後の判断がしやすくなります。

 

Q5．査定を受けたら、必ずその会社に売却を依頼しなければなりませんか？

 

　いいえ。査定を受けた段階で売却を決める必要はありません。複数社の査定内容を比較し、売却する時期や方法を考えてから判断することもできます。

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まとめ

不動産会社によって査定価格が違うのは、比較する成約事例や物件の評価方法、AI・自動査定の利用、現在の市場状況などが異なるためです。

また、媒介を受託するために高めの査定価格を提示するケースも考えられますが、高い査定価格そのものが問題なのではありません。

高い価格で売れるだけの根拠があるのであれば、それは一つの有力な選択肢です。

一方で、価格の根拠が曖昧であったり、条件の違う高額な成約事例だけを比較対象としていたりするのであれば、慎重に確認したほうがよいでしょう。

査定を受けたときは、

 

 

この3つを分けて考えることが大切です。

売却を急いでいない場合は、査定価格を比較するだけでも構いません。

まずは自分の不動産が現在どのくらいの相場なのかを知り、そのうえで売却するかどうかを考える方法もあります。

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監修者

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