【2026年8月版】城東区マンションマーケットレポート

「最近の城東区マンション相場はどうなっているの？」 「自分のマンションはいくらくらいで売れそう？」 そう考えている方に向けて、株式会社ホームネクサスでは、実際の成約データから城東区の中古マンション市場を毎月分析しています。

今回は、2026年8月までに確認できる成約データをもとに、8月の市場動向と2026年1月から8月までの推移を整理しました。 平均価格だけでは見えない、坪単価・専有面積・築年数・エリアなどにも注目して分析します。

2026年8月の市場サマリー

8月は7月より成約件数が5件少なく、平均成約価格も227万円下がりました。 一方で、平均坪単価は159.7万円から161.2万円へ上昇しています。 これは、8月の成約物件が7月より小さな専有面積の物件を多く含んでいたことも影響しています。

つまり、平均成約価格だけを見ると弱含みに見えるものの、面積あたりの価格である坪単価では大きな低下は確認されていないというのが8月データの特徴です。

2026年1月～8月の成約推移

今回のCSVには2026年1月から8月までのデータが含まれているため、この期間について累計・月別推移を確認できます。

1月から8月までの累計成約件数は190件。 期間全体の平均成約価格は3,321万円、平均坪単価は157.7万円／坪、平均専有面積は68.19㎡でした。

月別では3月の40件が最も多く、8月は20件でした。 一方、平均坪単価は3月の139.1万円から4月175.0万円、5月179.6万円へ上昇した後、6月以降は155～161万円台で推移しています。 月によって成約する物件の価格帯や面積、築年数が異なるため、1か月だけの平均値ではなく、複数月の推移を見ることが重要です。

8月の価格帯を確認

8月の20件を成約価格帯で分類すると、2,000万円以下が4件、2,001～3,000万円が5件、3,001～4,000万円が4件、4,001～5,000万円が3件、5,001万円以上が4件でした。

つまり、特定の価格帯だけに成約が集中しているわけではありません。 500万円台の成約から5,000万円を超える成約まで幅があり、城東区マンション相場を考える際には、単純な「区内平均」だけではなく、マンションごとの立地・築年数・専有面積・階数などを見る必要があります。

エリア別に見る8月の成約

8月は中央が4件で最も多く、新喜多・永田・鴫野西がそれぞれ3件でした。 ただし、エリアごとの成約件数には差があるため、1～2件程度のエリアについて平均価格や平均坪単価を比較する場合は、個別事例の影響が大きくなる点に注意が必要です。

【2026年8月版】城東区マンション相場をさらに深掘り｜高額成約・築年数・売出価格を分析

次はさらに一歩踏み込み、「なぜ同じ城東区のマンションでも成約価格に大きな差が出るのか」を、実際の8月成約データから分析します。

高額で成約したマンションにはどのような特徴があるのか。築年数によって坪単価はどの程度変わるのか。そして、売出価格と実際の成約価格にはどれくらい差があるのか。

城東区マンション売却を考えている方にとって、査定価格や売出価格を考えるうえでも参考になるデータです。

1．2026年8月 高額成約ランキングTOP5

まずは、2026年8月に城東区で成約した中古マンションのうち、成約価格が高かった物件を見てみます。

TOP5を見ると、上位4物件はいずれも成約価格5,000万円を超えています。 一方で、5位のプロムナーデ関目21号棟は1993年築であり、築年数が古くても、専有面積や立地などを含めて一定の価格で成約している物件があることが分かります。

2．坪単価TOP5から見る「評価されるマンション」

成約価格だけを見ると、専有面積が大きい物件ほど上位になりやすくなります。 しかし坪単価を見ると、「その面積に対してどれだけの価格で評価されたか」を比較できます。

そのためマンション査定では、「同じマンションだからこの価格」ではなく、同じマンションの過去の坪単価や周辺マンションの成約坪単価まで確認することが重要です。

3．築年数別に見る8月の成約データ

8月のデータでは、築21～30年の平均坪単価が203.4万円、築31～40年が158万円、築41年以上が98.5万円となっています。

ただし、ここで重要なのは「築年数が古い＝売れない」と考えないことです。 築41年以上の物件も8件成約しており、実際に取引が成立しています。

築年数は価格形成の重要な要素の一つですが、マンション売却では、立地・専有面積・階数・向き・室内状態などを合わせて見る必要があります。

4．同じマンションでも価格は大きく変わる

8月のデータで特に注目したいのが、コスモシティガーデンズ城東です。 同じマンションで2件の成約が確認できます。

同じマンションでありながら、成約価格には1,838万円もの差があります。

データ上では、専有面積、階数、向き、改装有無などに違いがあります。 したがって、マンション査定では「マンション名」だけで価格を決めるのではなく、部屋ごとの条件まで確認することが重要だと分かります。

5．売出価格と成約価格にはどれくらい差がある？

8月のデータで、売出価格と成約価格の両方を確認できた18件を比較すると、売出価格から成約価格までの平均価格差は111万円でした。

また、成約価格は売出価格の平均95.68％で、平均すると約4.32％下回る結果となっています。

このデータからも、「高く売り出せば、その価格で成約する」とは限らないことが分かります。 売出価格は販売戦略のスタート地点であり、最終的な成約価格は市場の反応によって決まります。

6．城東区マンション売却で意識したい5つのポイント

1. マンション名だけで査定価格を判断しない
   同じマンションでも、階数・向き・専有面積・室内状態によって成約価格は変わります。
2. 売出価格と成約価格を分けて考える
   売出価格は「希望価格」ではなく、市場で購入検討者に受け入れられる価格設定を考える必要があります。
3. 坪単価を確認する
   成約価格だけでは比較しにくいため、同じマンションや近隣物件の坪単価を見ることが重要です。
4. 築年数だけで判断しない
   8月には築41年以上の成約も8件確認されています。築年数だけで売却可能性を判断するのは適切ではありません。
5. 実際の成約事例をもとに価格を考える
   査定では、現在販売されている物件だけでなく、実際にいくらで取引されたのかを確認することが重要です。

7．ホームネクサスの見解

※本記事の数値は、株式会社ホームネクサスが集計した2026年8月までの成約データをもとに作成しています。 平均値は個々のマンションの成約価格を保証するものではありません。

次は、さらに具体的に、2026年8月に城東区で実際に成約した中古マンション20件を一覧で掲載します。

「城東区マンション相場」を知るうえで、平均価格だけを見るのではなく、実際にどのマンションが、どのくらいの専有面積で、いくらで成約したのかを確認することは非常に重要です。

ご自身のマンションの売却価格を考える際にも、同じマンションや近隣マンションの成約事例と比較することで、より具体的な価格イメージを持つことができます。

2026年8月 城東区中古マンション成約事例全件

以下は、2026年8月に成約した20件のデータです。 成約価格は実際の取引価格、坪単価は成約価格をもとにした坪単価です。

8月の成約事例から分かること

20件を一覧で見ると、成約価格は540万円から5,280万円まで大きな幅があります。

また、坪単価も38万円／坪から283万円／坪まで幅があり、単純に「城東区の中古マンションは平均○万円」と考えるだけでは、個々のマンションの価格を判断することが難しいことが分かります。

例えば、同じ城東区内でも築年数、専有面積、階数、向き、改装状況などが異なります。 そのため、マンション売却を検討する場合には、自分のマンションと条件の近い成約事例を探すことが重要です。

特に注目したい「同一マンション」の成約事例

8月には、コスモシティガーデンズ城東で2件の成約がありました。

同じマンションでも、今回の2件では成約価格に1,838万円の差があります。

専有面積、階数、向き、改装有無などの条件が異なるため、マンション査定では「マンション名」だけを見るのではなく、住戸ごとの条件まで確認する必要があります。

売出価格と成約価格も確認する

今回掲載したデータには、売出価格が記録されている事例もあります。 例えばファミール野江は2,980万円で売り出され、2,600万円で成約しています。

また、日商岩井京橋ハイツは1,500万円で売り出され、1,120万円で成約。 京橋南コーポ3号棟は2,380万円で売り出され、2,100万円で成約しています。