9月の成約価格上位5件

まず、9月に成約した18件のうち、成約価格が高かった5件を見てみます。

※成約価格・坪単価・専有面積・築年数はいずれも今回使用した2026年1月～9月の成約データによるものです。

上位5件を見ると、価格が高い理由は一つではありません。

81㎡超・84㎡超の比較的広い住戸がある一方、62.76㎡でも5,300万円で成約している物件があります。

特に注目したいのが坪単価279万円の「カサーレ城東ガーデンプレイス」です。築5年という築浅条件もあり、専有面積が約63㎡でも高い坪単価となっています。

一方、「森之宮パークサイドコーポ」は築43年ですが、99.48㎡という広い専有面積で4,970万円となっています。

つまり、成約価格だけを見て「築浅だから高い」「広いから高い」と単純化することはできません。

実際のマンション売却では、築年数、専有面積、階数、方角、マンションそのものの価格水準などを組み合わせて見る必要があります。

坪単価で見ると、9月の特徴がさらに分かる

成約価格だけでは住戸の広さによる影響を受けるため、マンション相場を比較するときには坪単価も重要です。

9月の坪単価上位5件は次のとおりでした。

9月全体の平均坪単価は168.1万円でした。

それに対して上位5件はすべて200万円/坪を超えています。

ここから分かるのは、9月の平均坪単価が8月の161.2万円から168.1万円へ上昇した背景には、高い坪単価で成約した物件が複数含まれていたこともあるということです。

特に築浅の「カサーレ城東ガーデンプレイス」は279万円/坪と、9月の18件の中で最も高い水準でした。

築年数によって、成約水準には違いがある

9月の成約18件を築年数別に見ると、築年数による価格差も確認できます。

※築年数区分ごとの件数が少ない区分もあるため、表の平均値だけで築年数による価格差を一般化することはできません。

9月のデータでは、築20～29年の7件が比較的多く、平均坪単価は199.1万円でした。

一方、築50年以上では平均坪単価86.5万円となっています。

ただし、これは「築年数だけ」で価格が決まっているという意味ではありません。

同じ築年数でも、駅距離、マンションの規模、階数、方角、専有面積、室内状態などによって成約価格は変わります。

特に9月には、築43年でも99.48㎡で4,970万円という成約があるため、「築年数が古い＝価格が低い」と単純に判断することはできません。

売出価格と成約価格にはどのくらい差があった？

マンション売却を考えるとき、多くの方が気になるのが「いくらで売り出して、最終的にいくらで成約したのか」という点です。

9月のデータでは、売出価格と成約価格の両方が確認できる14件について比較しました。

14件の成約価格÷売出価格を計算すると、平均は約96.7％、中央値は約97.7％でした。

つまり、今回の14件については、売出価格と成約価格が完全に同額だったケースもある一方、売出価格から一定程度価格を下げて成約したケースも確認できます。

※売出価格が確認できる14件を対象に計算。売出価格が空欄の4件は比較対象から除外しています。

ここで重要なのは、売出価格と成約価格の差だけを見て「高く売れた・安く売れた」と判断しないことです。

たとえば、売出価格を高く設定して長期間販売した場合と、周辺相場を踏まえて購入検討者が動きやすい価格からスタートした場合では、同じ「成約価格÷売出価格」という数字でも意味が異なります。

マンション売却では、最初の売出価格をどこに設定するか、その価格にどのような根拠を持たせるかが重要になります。

9月の成約データから見えること

今回の18件を詳しく見ると、9月の平均成約価格3,545万円という数字には、いくつかの要素が重なっています。

• 5,000万円台後半の成約が2件あった
• 築5年の築浅物件が279万円/坪で成約している
• 80㎡を超える住戸が複数成約している
• 築20～29年の成約が7件あり、平均坪単価は199.1万円だった
• 一方で、築50年以上の物件も4件成約している
• 売出価格と成約価格の両方が確認できる14件では、成約価格は売出価格の平均96.7％だった

このように見ると、9月の市場を「城東区のマンション価格が単純に上昇した」と捉えるより、成約した物件の構成と個々の条件が平均値に大きく影響した月と見るほうが、今回のデータには合っています。

2026年9月の成約事例一覧

以下は、2026年9月に成約した18件です。

※成約価格・売出価格は万円単位です。
※専有面積は㎡、坪数は坪、坪単価は万円/坪です。
※データに記載がない項目は空欄としています。
 

18件を一覧で見ると分かる9月の特徴

18件を並べてみると、9月の城東区マンション市場にはかなり幅のある成約事例が含まれていることが分かります。

成約価格は1,200万円から5,900万円まで幅があり、坪単価も64万円/坪から279万円/坪まで差があります。

築年数についても、2021年築の「カサーレ城東ガーデンプレイス」から、1972年築の「メガロコープ関目」まで、幅広い築年数のマンションが成約しています。

専有面積も53.76㎡から99.48㎡まであり、間取りも2LDK・3LDKを中心に、2DK、4LDK、5DKなどさまざまです。

このことからも、「城東区のマンション相場はいくら」という一つの数字だけでは、個別物件の売却価格を判断できないことが分かります。

同じ価格帯でも、物件条件は大きく異なる

たとえば、9月の成約価格を見ると、4,000万円前後の物件が複数あります。

しかし、それぞれの条件を比較すると違いがあります。

成約価格が近くても、専有面積や築年数、坪単価には違いがあります。

そのため、売却価格を考える際には「同じ4,000万円前後で売れている」という情報だけではなく、自分のマンションと条件がどの程度近いのかを見ることが重要です。

売却価格を考えるときは「平均」だけを見ない

今回の18件を見ると、成約価格の平均は3,545万円でした。

しかし、実際には1,200万円の成約から5,900万円の成約まで大きく分布しています。

また、同じ60㎡前後でも、築年数やマンションによって坪単価は大きく異なります。

したがって、マンション査定では城東区全体の平均価格だけでなく、

• 同じマンションの過去の成約事例
• 近隣マンションの成約事例
• 現在売り出されている競合物件
• 専有面積
• 築年数
• 階数
• 向き
• 室内の状態や改装状況

などを合わせて確認することが大切です。

特に同じマンションの成約事例が確認できる場合には、一般的な相場データよりも具体的な判断材料になります。

ポイント① 城東区全体の平均価格を、そのまま自分のマンションに当てはめない

今回の1月～9月の平均成約価格は3,340万円でした。

しかし、9月だけを見ても成約価格は1,200万円から5,900万円まで大きく分布しています。

築年数、専有面積、マンションの立地、階数、向きなどが異なれば、当然ながら成約価格も変わります。

したがって、「城東区のマンション平均は3,340万円だから、自分のマンションも3,340万円くらい」という考え方では、個別物件の価格を十分に説明できません。

参考にするなら、まず同じマンションの成約事例を確認し、それが少ない場合には周辺の条件が近いマンションへ比較対象を広げていく方法が考えられます。

ポイント② 「いくらで売り出すか」と「いくらで売れるか」は別

9月の成約データでは、売出価格と成約価格の両方が確認できる14件について比較すると、成約価格は売出価格に対して平均約96.7％、中央値約97.7％でした。

これは、売出価格を決めることと、最終的な成約価格を考えることは別の問題であることを示しています。

売出価格を高く設定すれば、その価格で成約するとは限りません。

一方で、最初から低い価格に設定すればよいということでもありません。

重要なのは、その価格で売り出した場合に、現在市場に出ている競合物件と比較して購入検討者からどう見えるのかを考えることです。

同じマンションや近隣マンションに競合する売出物件がある場合には、価格だけでなく、階数、向き、室内状態、専有面積なども比較する必要があります。

ポイント③ 「坪単価」だけでも判断しない

坪単価は、専有面積の違うマンションを比較するときに便利な指標です。

9月の成約では、坪単価64万円/坪から279万円/坪まで大きな幅がありました。

しかし、坪単価だけで売却価格を決めることもできません。

例えば、同じマンションでも低層階と高層階、北向きと南向き、改装済みと未改装では、購入検討者から見た評価が異なる可能性があります。

坪単価は「比較するための一つの物差し」として使い、最終的には個別条件を確認する必要があります。

ポイント④ 同じマンションの成約事例を確認する

マンション売却の価格を考えるうえで、比較対象として分かりやすいのが同じマンションの成約事例です。

同じマンションであれば、立地や建物そのものについての条件が共通しているため、専有面積、階数、向き、室内状態などの違いを比較しやすくなります。

例えば、

• 同じマンションで過去にいくらで成約しているか
• 前回の成約から現在までにどの程度期間が空いているか
• 今回売却する部屋との面積差はどの程度か
• 階数や向きに違いがあるか
• 室内の状態や改装の有無が違うか

といった点を確認することで、単純な平均価格よりも具体的な価格検討ができます。

ただし、今回の9月データでは同一マンションの複数成約が確認できなかったため、9月単月のデータだけから同一マンション内の価格推移を判断することはできません。

ポイント⑤ 「今いくらなら売れるか」と「いくらで売りたいか」を分けて考える

マンション売却では、売主様が希望する価格と、市場で購入検討者から評価される価格が一致するとは限りません。

そのため、価格を考える際には、

というように分けて考えると、売出価格を決めるときの判断材料を整理しやすくなります。

特に「査定価格＝実際の成約価格」ではありません。

査定価格の根拠となる成約事例と、現在販売されている競合物件を確認し、そのうえで売出価格を考えることが重要です。

9月の成約データから見た、城東区マンション市場

2026年9月の城東区マンション市場をまとめると、18件の成約があり、平均成約価格は3,545万円、平均坪単価は168.1万円でした。

8月と比較すると平均成約価格、平均坪単価ともに上昇していますが、9月に成約した物件の条件を見ると、築浅物件、高層階、広めの住戸、高い坪単価の物件なども含まれていました。

そのため、今回のデータだけから城東区全体のマンション価格が一律に上昇したと判断するのではなく、成約した物件の構成も含めて数字を見ることが重要です。

また、2026年1月～9月の208件を通して見ると、月によって平均成約価格・平均坪単価にはかなりの変動があります。

3月の平均坪単価139.1万円に対し、5月は179.6万円となるなど、月単位では大きな差が出ています。

このことからも、マンション売却の判断では一つの月の平均値だけではなく、継続的な成約データと自分のマンションに近い事例を組み合わせて見ることが大切です。

まとめ｜城東区マンションの売却価格は「自分の物件に近い事例」で考える

今回のマーケットレポートでは、2026年1月～9月の成約データをもとに、9月の城東区マンション市場を確認しました。

最後に、売却を考えるときに確認したいポイントをまとめます。

• 城東区全体の平均価格だけで自分のマンションの価格を判断しない
• 同じマンションや条件の近い成約事例を確認する
• 坪単価だけでなく、面積・築年数・階数・向きなども比較する
• 売出価格と最終的な成約価格は分けて考える
• 現在の競合物件も確認して売出価格を考える
• 単月の数字だけでなく、複数月の成約推移を見る

9月の平均成約価格は3,545万円でしたが、実際の成約価格には1,200万円から5,900万円まで大きな幅がありました。

これは、城東区のマンション市場が一つの価格だけで説明できるものではなく、マンションごとの条件によって成約価格が大きく変わることを示しています。

マンション売却を検討している場合は、まず自分のマンションに近い成約事例を確認し、現在の市場でどの程度の価格が考えられるのかを把握することから始めると、売却について考えやすくなります。

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