10月の大阪・城東区のマンション市場を考えるうえで、特に注目したいのは、東京の価格調整、近畿圏の成約動向、そして住宅ローン金利の変化です。

東京23区では中古マンション価格の下落が続き、近畿圏でも成約件数や成約価格が前年を下回っています。さらに、金利上昇によって購入者の予算や購入判断が変化する可能性もあります。

• 東京では中古マンション価格の調整が始まっている
• 近畿圏でも成約件数・成約価格に弱さが出ている
• 金利上昇によって買主の予算や購入判断に影響する可能性がある

こうした動きの中で重要になるのが、売り出されている価格と、実際に成約している価格の違いです。

周辺のマンションが高い価格で売り出されていても、その価格で実際に売れているとは限りません。10月は、売出価格だけでなく、成約事例や現在の競合物件を確認しながら価格を考えることが大切です。

2026年8月のデータでは、東京23区の中古マンション価格は3カ月連続で下落しています。

東京カンテイによると、2026年8月の中古マンション70㎡換算価格は、東京23区で1億2,677万円となり、前月比0.4％下落しました。東京都全体でも70㎡換算価格は1億1,274万円となり、前月比0.2％下落しています。

• 東京23区・70㎡換算価格：1億2,677万円
• 前月比：0.4％下落
• 下落：3カ月連続

ただし、今回の下落は、マンション価格が大幅に暴落したという意味ではありません。東京23区の価格は依然として高い水準にあり、これまで上昇してきた価格の一部に調整が表れたものと見る必要があります。

また、東京23区の中でもエリアによって動きは異なります。価格水準が高くなったことで購入者の予算との乖離が生じていないか、価格改定を行う物件が増えているかなど、複数の要素を合わせて見ることが重要です。

東京の価格調整が大阪に影響する可能性はありますが、東京と大阪が同じ動きをするとは限りません。

不動産市場は、地域ごとの所得水準、住宅価格、人口動態、交通利便性、供給量、投資需要などによって動きます。東京と大阪では価格水準や需要構造が異なるため、東京23区の価格が下落したことだけを理由に、大阪のマンション価格も同じ幅で下落すると考えることはできません。

一方で、東京の価格調整には、大阪の売却市場を考えるうえで無視できない意味があります。それは、買主の価格に対する見方が慎重になる可能性です。

これまで価格上昇が続いてきた地域でも、購入者が予算を意識して物件を比較するようになれば、相場から離れた価格の物件は選ばれにくくなる可能性があります。

つまり、東京の下落がそのまま大阪に伝わるというよりも、買主の価格を見る目が厳しくなるという形で影響することが考えられます。

2026年8月の近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）のデータを見ると、中古マンションの成約市場には変化が表れています。

• 成約件数：1,374件（前年同月比7.2％減）
• 成約価格：3,087万円（前年同月比3.6％下落）
• 成約㎡単価：45.33万円（前年同月比4.8％下落）

成約件数は7カ月連続で前年を下回っています。一方、新規登録価格は3,734万円で前年同月比14.4％上昇、在庫価格も3,656万円で前年同月比18.5％上昇しています。

ここから考えられるのは、売主側が希望する価格と、実際に買主が成約させる価格との間に差が生じている可能性です。

近畿圏中古マンションの2026年8月データでは、平均成約価格が3,087万円なのに対し、在庫価格は3,656万円でした。単純比較では約569万円の差があります。

もちろん、成約物件と在庫物件では面積・築年数・立地などの条件が異なるため、この差額がそのまま値下げすべき金額を意味するわけではありません。

ただし、市場に出ている物件の価格と、実際に取引された価格に差があるという点は、売却を考えるうえで重要です。

2026年8月の大阪市中古マンション成約件数は382件で、前年同月比8.6％減少しました。成約㎡単価は70.84万円で前年同月比7.1％下落、成約価格は4,263万円で前年同月比6.2％下落しています。

ただし、大阪市全体の平均値をそのまま城東区の相場と考えることはできません。大阪市内でも、中心部と周辺区では価格水準や需要が異なります。

城東区のマンションも、駅からの距離、築年数、専有面積、間取り、階数、向き、管理状態などによって購入者からの評価は変わります。

例えば、同じ3LDKであっても、駅に近い物件と駅から距離のある物件、築年数の異なる物件では、購入者が検討する価格帯も変わってきます。

市況が少し弱くなったからといって、城東区のマンションが一律に値下がりするわけではありません。一方で、買主が価格に慎重になっている局面では、相場から大きく離れた価格設定をした物件ほど、販売期間が長くなる可能性があります。

販売期間が長くなれば、その間に競合物件が増えたり、周辺物件の価格改定が行われたりすることもあります。そのため、最初の価格設定がこれまで以上に重要になる可能性があります。

金利上昇は、購入者の住宅ローン負担を通じてマンション市場に影響する可能性があります。

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で金融市場調節方針を変更し、9月24日以降、無担保コールレートを1.25％程度で推移するよう促す方針としています。次回の金融政策決定会合は2026年10月29日・30日に予定されています。

住宅ローン金利のすべてが政策金利と同じ動きをするわけではありませんが、金融政策や市場金利は、住宅ローンを検討する人の資金計画に影響する要素の一つです。

購入予算が限られている人にとっては、金利上昇によって毎月の返済額が増えれば、購入できる物件価格を見直す必要が出る可能性があります。

その結果、購入者は「欲しい物件を買う」という考え方だけでなく、「予算内で購入できる物件を比較する」という姿勢を強めることも考えられます。

市場が慎重になったとしても、購入者から見て価格と物件条件のバランスが良いマンションは、比較的検討されやすいと考えられます。

一般的には、次のような点が購入者の検討材料になります。

• 駅からの距離が比較的近い
• 購入者の需要が見込みやすい2LDK・3LDK
• 専有面積と価格のバランスが取れている
• 室内の状態や管理状態が良好
• 同じマンション内に競合する売出物件が少ない
• 直近の成約事例から大きく離れていない価格設定

ただし、これらはあくまで一般的な傾向です。同じマンションであっても、階数や向き、眺望、室内状態などによって価格は変わります。

また、周辺に類似物件が複数売り出されている場合、購入者はインターネットで価格や条件を比較します。価格差の理由が明確でない物件は、比較の中で不利になる可能性があります。

売却を検討する際には、査定価格だけでなく、次のような情報を確認しておきたいところです。

• 直近の成約価格と成約事例
• 同じマンション内の過去の取引状況
• 現在の競合物件とその売出価格
• 周辺で価格改定された物件
• 自分のマンションの強みと弱み

特に、売出価格と成約価格は意味が異なります。「現在3,500万円で売り出されている」という情報と、「3,500万円で成約した」という情報は、同じものではありません。

東京の価格調整や近畿圏の成約データを見ると、現在のマンション市場は「価格が上がるか、下がるか」だけで判断する段階ではなくなってきていると考えています。

特に重要なのは、売出価格と成約価格を分けて考えることです。売出価格が高い状態でも、その価格で実際に成約しているとは限りません。一方で、成約価格が一時的に下がったからといって、すべてのマンションの価値が同じように下がったとも限りません。

城東区のマンション売却では、次の3つを分けて考えることが大切です。

• 城東区の相場はいくらなのか
• 東京の価格下落が大阪にどのような影響を与えるのか
• 自分のマンションはいくらなら売れる可能性があるのか

査定価格だけを比較するのではなく、その価格がどの成約事例から導かれているのか、現在の競合物件と比較してどうなのかまで確認することが重要です。

市場全体が上がるまで待つ、あるいは下がる前に急いで売るといった単純な判断ではなく、ご自身のマンションが現在どの価格帯なら市場で受け入れられやすいのかを確認することから始めてみてはいかがでしょうか。