2026年10月の不動産市場はどうなる？大阪・城東区マンション売却への影響を解説

「東京のマンション価格が下落した」というニュースを見て、「大阪のマンション価格も下がるのでは？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。

実際、2026年8月の東京23区では中古マンション価格が前月比0.4％下落し、3カ月連続の下落となりました。一方、近畿圏でも中古マンションの成約㎡単価が前年同月比4.8％下落し、成約件数も7カ月連続で前年を下回っています。

ただし、「東京が下がったから、大阪も同じように下がる」と考えるのは適切ではありません。

東京と大阪では、価格水準や需要構造、供給状況などが異なるためです。

10月の大阪・城東区のマンション売却を考えるうえでは、東京の価格下落そのものよりも、買主が価格に対して慎重になっていること、売出価格と実際の成約価格に差が生じていること、そして金利上昇によって購入予算が変化する可能性に注目する必要があります。

この記事では、2026年9月時点で公表されている最新データをもとに、東京の価格調整が大阪・関西に与える可能性のある影響と、10月の城東区マンション売却で確認しておきたいポイントを解説します。

10月の不動産市場はどうなりそう？

10月の大阪・城東区マンション市場を見るうえで、特に注目したいのは次の3点です。

• 東京では中古マンション価格の調整が始まっている
• 近畿圏でも成約件数・成約価格に弱さが出ている
• 金利上昇によって買主の予算や購入判断に影響する可能性がある

特に重要なのが、売り出されている価格と、実際に成約している価格の違いです。

「周辺のマンションが高い価格で売り出されているから、自分のマンションも同じ価格で売れる」とは限りません。

10月は、売出価格だけを見るのではなく、実際の成約事例や現在の競合物件を確認しながら価格を設定することが、これまで以上に重要になりそうです。

東京のマンション価格は本当に下落した？

はい。2026年8月のデータでは、東京23区の中古マンション価格は3カ月連続で下落しています。

東京カンテイによると、2026年8月の中古マンション70㎡換算価格は、東京23区で1億2,677万円となり、前月比0.4％下落しました。

東京都全体でも70㎡換算価格は1億1,274万円となり、前月比0.2％下落しています。

ただし、ここで注意したいのは、「東京のマンション価格が大幅に暴落した」という意味ではないことです。

東京23区の価格は依然として非常に高い水準にあり、今回の下落は、高騰してきた価格の一部に調整が表れたものと見る必要があります。

また、東京23区の中でもエリアによって動きは異なります。

そのため、東京全体の数字だけを見て「マンション価格が下落局面に入った」と断定するのではなく、価格水準が高くなったことで購入者の予算との乖離が生じていないか、価格改定が増えているかなどを合わせて見ることが重要です。

東京のマンション価格下落は大阪にも影響する？

影響する可能性はありますが、東京と大阪が同じ動きをするとは限りません。

不動産市場は、地域ごとの所得水準、住宅価格、人口動態、交通利便性、供給量、投資需要などによって動きます。

そのため、東京23区の価格が下落したことだけを理由に、大阪のマンション価格も同じ幅で下落すると考えることはできません。

一方で、東京の価格調整には大阪の売却市場を考えるうえで無視できない意味があります。

それは、「価格が上がり続ける」という市場心理が変化する可能性です。

東京で価格の高騰が続いた結果、購入者が価格について慎重になり、価格改定を行う物件が増えているのであれば、同じように価格水準が上昇してきた大阪でも、買主がより慎重に物件を比較する可能性があります。

つまり、東京の下落が大阪にそのまま伝わるというより、「買主の価格を見る目が厳しくなる」という形で影響する可能性があります。

大阪・関西の中古マンション市場ではすでに変化が出ている？

はい。2026年8月の近畿圏データを見ると、成約市場には変化が出ています。

近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）の2026年8月度データでは、近畿圏の中古マンション成約件数は1,374件で、前年同月比7.2％減少しました。

成約件数は7カ月連続の前年割れです。

さらに、成約㎡単価は45.33万円で前年同月比4.8％下落。成約価格も3,087万円で前年同月比3.6％下落しました。

一方、新規登録価格は3,734万円で前年同月比14.4％上昇、在庫価格も3,656万円で前年同月比18.5％上昇しています。

ここから見えてくるのが、現在の近畿圏市場における「売り手が考える価格」と「実際に買主が成約させる価格」の差です。

売出価格と成約価格の差が広がっているのはなぜ？

売主側の希望価格が上昇する一方で、買主側の予算や購入判断がそれに追いついていない可能性があります。

近畿圏中古マンションの2026年8月データでは、平均成約価格が3,087万円なのに対し、在庫価格は3,656万円でした。

単純比較では約569万円の差があります。

もちろん、成約物件と在庫物件では面積・築年数・立地などの条件が異なるため、この差額がそのまま「値下げすべき金額」を意味するわけではありません。

しかし、市場に出ている物件の価格と、実際に取引された価格に大きな差があるという点は、売却を考えるうえで重要です。

高い価格で売り出すこと自体が問題なのではありません。

重要なのは、その価格に対して買主から問い合わせや内覧などの反応が得られているかです。

10月は、単純に「相場が上がったから高く売り出す」という考え方より、実際の成約事例と現在の競合物件を比較して価格を決めることが重要になりそうです。

大阪市の中古マンション市場はどうなっている？

大阪市でも、成約件数と成約㎡単価の両方に弱さが見られます。

2026年8月の大阪市中古マンション成約件数は382件で、前年同月比8.6％減少しました。

成約㎡単価は70.84万円で前年同月比7.1％下落、成約価格は4,263万円で前年同月比6.2％下落しています。

ただし、大阪市全体の平均値をそのまま城東区の相場と考えることはできません。

大阪市内でも、中心部と周辺区では価格水準や需要が異なります。

特に城東区については、大阪市中心部とは市場特性が異なるため、大阪市全体の平均値だけではなく、城東区やさらに個別マンションの成約事例を見ることが重要です。

城東区のマンション売却にはどんな影響がある？

城東区で特に注意したいのは、「相場が下がるかどうか」だけではなく、「価格設定による売れ行きの差が大きくなること」です。

城東区は、都心部と比較すると住宅価格が相対的に抑えられている一方、駅距離、築年数、専有面積、間取りなどによって購入者層や予算が変わります。

例えば、同じ3LDKでも、駅からの距離や築年数、階数、向き、管理状態などによって購入者からの評価は大きく異なります。

そのため、市況が少し弱くなったからといって、城東区のマンションが一律に値下がりするわけではありません。

一方で、買主が価格に慎重になっている局面では、相場から大きく離れた価格設定をした物件ほど、販売期間が長くなる可能性があります。

販売期間が長くなれば、その間に競合物件が増えたり、周辺物件の価格改定が行われたりすることで、当初の価格設定を見直す必要が出てくることもあります。

その意味では、10月の城東区マンション売却では、最初の価格設定がこれまで以上に重要になる可能性があります。

金利上昇はマンション価格に影響する？

金利上昇は、購入者の住宅ローン負担を通じてマンション市場に影響する可能性があります。

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で金融市場調節方針を変更し、9月24日以降、無担保コールレートを1.25％程度で推移するよう促す方針としています。

次回の金融政策決定会合は2026年10月29日・30日に予定されています。

住宅ローンの金利は、すべてが政策金利と同じ動きをするわけではありませんが、金融政策や市場金利は住宅ローンを検討する人の資金計画に影響する要素の一つです。

購入予算が限られている人にとっては、金利上昇によって毎月の返済額が増えれば、購入できる物件価格を見直す必要が出る可能性があります。

その結果として、マンション市場では「欲しい物件を買う」から「予算内で購入できる物件を比較する」という動きが強くなる可能性があります。

売主側から見ると、これは「価格が必ず下がる」という話ではありません。

むしろ、買主が価格に対してより敏感になるため、物件ごとの価格設定が重要になるという点がポイントです。

10月に売りやすいマンションとは？

市場が慎重になったとしても、購入者から見て「価格と物件条件のバランスが良い」と判断されるマンションは比較的検討されやすいと考えられます。

• 駅からの距離が比較的近い
• 購入者の需要が見込みやすい2LDK・3LDK
• 専有面積と価格のバランスが取れている
• 室内の状態が良い
• 管理状態が良好
• 同じマンション内に競合する売出物件が少ない
• 直近の成約事例から大きく離れていない価格設定

ただし、これらはあくまで一般的な傾向です。

マンションの場合、同じ建物でも階数や向き、眺望、室内状態などによって価格は変わります。

そのため、一般論だけで価格を決めるのではなく、同じマンションや周辺の近い条件の成約事例を確認することが重要です。

価格設定に注意したいマンションとは？

現在の市場では、「高く売り出して反応を見てから考える」という方法が以前より難しくなる可能性があります。

特に、周辺に類似物件が複数売り出されている場合は注意が必要です。

買主はインターネットで複数の物件を比較できます。

同じマンション、同じ駅距離、似た面積、似た築年数の物件が並んでいれば、価格差の理由が明確でない物件は比較の中で不利になる可能性があります。

そのため、10月に売却を始める場合は、次の点を確認しておきたいところです。

• 直近の成約価格
• 現在の競合物件
• 過去の売出価格
• 価格改定された物件
• 自分のマンションの強み・弱み

10月にマンション売却を検討するなら何を確認すべき？

「査定価格」だけではなく、「その価格で実際に売れる根拠」を確認することが大切です。

① その査定価格の根拠は何か？

周辺の売出物件だけではなく、実際に成約した物件を確認します。

② 同じマンションで最近売れた物件はいくらだったか？

同じマンションの成約事例がある場合は、非常に重要な比較材料になります。

③ 現在の競合物件はいくらで売り出されているか？

自分のマンションだけではなく、購入者から比較される物件を確認します。

④ その価格で問い合わせが来なかった場合、どう対応するのか？

最初の価格だけでなく、販売開始後の判断基準まで確認しておくことが大切です。

⑤ 売出価格と成約価格を分けて説明しているか？

「現在3,500万円で売り出されています」と「3,500万円で売れました」は意味がまったく違います。

10月のように市場の変化が出始めている時期ほど、この違いを意識する必要があります。

ホームネクサスが見る10月の城東区マンション市場

東京の価格調整や近畿圏の成約データを見ると、現在のマンション市場は「価格が上がるか、下がるか」だけで判断する段階ではなくなってきていると考えています。

特に重要なのは、売出価格と成約価格を分けて考えることです。

売出価格が高い状態でも、その価格で実際に成約しているとは限りません。

一方で、成約価格が一時的に下がったからといって、すべてのマンションの価値が同じように下がったとも限りません。

駅距離、築年数、面積、階数、向き、管理状態、室内状態、同じマンション内の競合物件など、個別の条件によって購入者からの評価は変わります。

査定価格だけを比較するのではなく、その価格がどの成約事例から導かれているのか、現在の競合物件と比較してどうなのかまで確認することが、これからの売却ではより重要になると考えています。

10月の不動産市場をどう見るべき？

2026年10月の不動産市場を考えるうえで、東京のマンション価格下落は一つの重要な材料です。

ただし、それだけを見て大阪のマンション価格が下落すると判断するのは早いでしょう。

むしろ注目すべきなのは、東京で価格調整が見られる一方、近畿圏でも成約件数の減少や成約価格・成約㎡単価の下落が確認されていることです。

さらに、近畿圏では新規登録価格や在庫価格が高い状態にあるため、売主が希望する価格と買主が実際に購入する価格との間に差が生じている可能性があります。

10月は、こうした市場の変化が一時的なものなのか、それとも今後も続くのかを見極める時期になりそうです。

そのため、マンション売却を検討している方にとっては、「市場全体が上がるまで待つ」「下がる前に急いで売る」といった単純な判断ではなく、自分のマンションが現在どの程度の価格で成約する可能性があるのかを確認することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q. 東京のマンション価格が下がったら、大阪も下がりますか？

必ず同じ動きをするわけではありません。東京と大阪では価格水準や需要構造が異なります。ただし、東京の価格調整によって購入者の価格に対する見方が慎重になるなど、間接的な影響が出る可能性はあります。

Q. 大阪のマンション価格もすでに下がっていますか？

近畿レインズの2026年8月度データでは、近畿圏の中古マンション成約㎡単価は前年同月比4.8％下落、成約価格は3.6％下落しています。ただし、これは近畿圏全体の平均値であり、個別のマンションが同じ割合で下落していることを意味しません。

Q. 城東区のマンションも値下がりしていますか？

城東区だけの市場を大阪市全体の数字だけで判断することはできません。駅距離、築年数、面積、階数、向き、マンションごとの人気などによって成約価格は異なります。個別のマンションについては、同じマンションや周辺の成約事例を確認する必要があります。

Q. 10月に売却を始めるのは遅いですか？

市場全体だけを理由に、遅い・早いと一律に判断することはできません。売却時期だけでなく、希望する売却期間、住宅ローン残高、住み替えなどの事情と、現在の成約相場を合わせて判断することが重要です。

Q. 査定価格が高い不動産会社を選べばいいですか？

査定価格だけで判断するのではなく、その価格の根拠を確認することをおすすめします。実際の成約事例、現在の競合物件、価格設定の考え方、販売開始後の見直し基準なども比較すると判断しやすくなります。

まとめ｜10月は「価格」だけでなく「成約する価格」を見ることが重要

2026年8月の東京23区では中古マンション価格が3カ月連続で下落しました。

一方、近畿圏でも中古マンションの成約件数が7カ月連続で減少し、成約㎡単価・成約価格も前年を下回っています。

このため、10月の大阪・城東区マンション市場では、これまで以上に「売り出されている価格」と「実際に成約している価格」を分けて考えることが重要になりそうです。

東京の価格調整がそのまま大阪に波及するとは限りません。

しかし、購入者が価格に慎重になり、物件を比較する傾向が強まれば、相場から離れた価格設定では販売期間が長くなる可能性があります。

だからこそ、マンション売却を検討する際には、単純に「今は上昇相場なのか、下落相場なのか」だけを見るのではなく、自分のマンションが現在どの価格帯なら市場で受け入れられやすいのかを確認することが大切です。

ホームネクサスでは、査定価格だけをお伝えするのではなく、周辺の成約事例や競合物件などを確認しながら、売主様がご自身で判断できるように情報を整理してお伝えしています。

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※本記事の市場データは、2026年9月時点で公表されている情報をもとに作成しています。市場動向は今後変化する可能性があります。また、地域全体の統計値は個別のマンションの成約価格を示すものではありません。